Etapas del proyecto arquitectura: Permisos

Una vez que el proyecto queda definido y respaldado por la documentación pertinente, es momento de iniciar los procesos de gestión. Esto implica la solicitud de los respectivos permisos constructivos ante los entes municipales para que la obra pueda desarrollarse.

La etapa de obtención de permisos requiere de una autorización formal por parte de las autoridades para que el proyecto pueda llevarse a cabo.

Estos trámites son obligatorios y deben ser presentados por un profesional matriculado (arquitecto o ingeniero) ante la dirección de obras de cada municipio.

¿Qué proyectos requieren de permisos?

La mayoría de los trabajos que implican grandes movimientos deben solicitar permisos para dar inicio a las actividades. Estos son los proyectos que requieren de una autorización previa para construir:

  1. Obras que inician desde cero.
  2. Ampliaciones o reformas de obras ya construidas.
  3. Modificación de vanos.
  4. Obras que alteren las condiciones locales.
  5. Trabajos en muros de fachadas principales.
  6. Cambios en la estructura de cubiertas.
  7. Demoliciones.
  8. Instalación de elementos que involucren estructuras de grandes dimensiones.
  9. Excavación de terrenos que impliquen la construcción de muros de carga.
  10. Instalaciones mecánicas, térmicas, eléctricas, entre otras, o modificación de las ya existentes.

Documentos que deben presentarse para la obtención de permisos

El proyectista deberá encargarse de generar una carpeta de obra en el que se incluyan todos los detalles del proyecto. Además, deben estar presentes documentos como los siguientes:

  • Documentos de identidad (DNI) de los propietarios.
  • Planos constructivos firmados por un arquitecto matriculado.
  • Escritura del predio.
  • Factura de compra, venta del lote y la cesión de derechos sobre el mismo.
  • Plano catastral de ubicación.
  • Documento de liberación de catastro municipal.
  • Certificado de libre deuda de impuesto municipal.
  • Pago del honorario profesional y los gastos de colegiatura obligatorios del profesional actuante exigidos por el municipio.
  • Liquidación de los derechos de construcción.

Dependiendo del municipio en el que se emplaza el proyecto, en primera instancia los trámites pueden iniciarse de manera física. Posteriormente, el seguimiento de estos podrían realizarse de forma virtual a través del SIDOP (Sistema Digital de Obras Particulares).

Seguimiento en los registros y permisos

Las autoridades cuentan con un tiempo prudencial para dar respuesta a la solicitud presentada por el proyectista. Por ley, el ente dispone de 30 días continuos para revisar la documentación y otorgar o rechazar la licencia para construir.

En caso de que llegase a demorar más tiempo, el profesional encargado de tramitar el permiso tiene la potestad de elevar un reclamo para obtener respuesta.

En principio, se hace entrega del proyecto básico. En este se definen las características de la obra con su respectiva memoria descriptiva y planos de detalle.

De encontrarse alguna falta o incongruencia, las autoridades emiten sus observaciones del expediente y exponen los errores encontrados de forma detallada.

Una vez superada esta etapa, se hace entrega del proyecto de ejecución. En este se define la obra en su totalidad, incluyendo cómputos métricos y proyecto de instalaciones.

Correcciones pertinentes

De existir algún incumplimiento, las autoridades deben señalar la normativa o punto que tiene que ser corregido para darle validez al proyecto.

El proyectista tiene la oportunidad de incluir cualquier documento faltante, corregir las observaciones y continuar con los trámites para la obtención de permisos.

De no estar de acuerdo con alguna de ellas, el profesional responsable puede apelar la resolución. Para ello, debe presentar argumentos sólidos respaldados por documentos oficiales.

Una vez se apliquen las correcciones, la administración dispone de 60 días continuos para dictar una resolución.

Plazos de los permisos

La aprobación del proyecto de ejecución otorga la autorización para dar inicio a la obra. De acuerdo con la ley, los permisos de edificación tienen una vigencia de 3 años y solo pueden prorrogarse una única vez por 12 meses adicionales.

En caso de necesitar una extensión, debe solicitarse con 30 días de anticipación antes de la fecha de vencimiento.

En el caso de edificaciones de gran envergadura que vayan a ejecutarse por etapas, es conveniente gestionar una licencia para cada etapa. En este caso, el proyecto integral tendrá una vigencia de 10 años.

Estos son los plazos para terminar las obras dependiendo de su magnitud:

  • Aviso de obra (reformas menores): 180 días.
  • Permiso de obras de poca envergadura: 2 años.
  • Permiso para obras menores: 3 años.
  • Permiso de obra de mediana envergadura: 4 años.
  • Permiso de obras de gran envergadura ejecutada por etapas: 6 a 10 años.

Consecuencias de no cumplir con la etapa de obtención de permisos

Las licencias para construir son un trámite obligatorio. Por ello, de no cumplirse puede traer implicaciones legales graves.

Estas faltas generalmente implican sanciones monetarias elevadas y paralizaciones de obra.

La responsabilidad recae sobre todo interviniente en el proyecto, sean propietarios, titulares, profesionales, constructores, gestores, etc.

Contar con el aval para construir evitará que durante la ejecución se tengan inconvenientes con vecinos, entes municipales, denuncias, etc. Sin embargo, hay que tener en cuenta que debe ejecutarse solo lo que ha sido aprobado.

Cualquier cambio tiene que ser notificado ante la dirección de obras correspondiente.

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