Etapas Proyecto Arquitectura: Expediente Ejecutivo

Otra de las etapas de un proyecto de arquitectura es la del expediente ejecutivo. En ocasiones, esta forma parte de la etapa de ‘Proyecto’. De hecho, en muchos casos se usan los términos “Proyecto”, “Expediente Ejecutivo o de Ejecución”, o “Proyecto Ejecutivo o de Ejecución” indistintamente.

Sin embargo, dada la importancia que tiene este punto para el proyecto en general, lo mejor es hablar de este por separado.

¿Qué es el expediente ejecutivo?

Para comprender su importancia, hay que tener claro en qué consiste el expediente ejecutivo.

Es básicamente un conjunto de documentos donde se detallan y especifican los elementos, materiales, sistemas constructivos y equipos necesarios para construir la obra.

Es decir, que este expediente explica a profundidad el cómo se construye.

Sirve para detectar problemas que pudieran suscitarse durante la obra.

Esto es importante porque cualquier contratiempo afectará la rentabilidad del proyecto. Sin esta detección temprana podría aumentar el costo de los recursos, así como los tiempos de ejecución.

Es importante tener en cuenta que el expediente ejecutivo tiene que abordarse desde el punto de vista y expectativa del arquitecto.

Este, a su vez, debe tener un buen dominio de las técnicas constructivas, pues como profesional encargado inicialmente del proyecto, no puede carecer de ese conocimiento.

Elementos que incluye el expediente ejecutivo

Dentro del expediente ejecutivo se incluyen varios documentos. Entre ellos:

Proyecto de arquitectura

Este es el documento principal. Por ello, es fundamental que esté actualizado frente a cualquier modificación que se realice.

Ten en cuenta que de existir alguna incoherencia entre este y el resto de la información de la obra, podría haber retrasos y afectar la toma de decisiones.

Proyectos de especialidades

Incluye documentos como memorias de cálculo de cada especialidad, manual de procedimientos, detalles constructivos, observaciones, pre requisitos para instalación, etc. al momento de proveer esta información, cada profesional debe ser minucioso para no cometer errores que afecten la ejecución de la obra.

De esto deberá encargarse el jefe de  proyecto. Considera que cualquier información faltante implicará visitas a obra, consultas técnicas y decisiones de último minuto.

Cubicación de materiales

Otro punto importante a incluir dentro del expediente ejecutivo es la cubicación detallada de las partidas. Para ello, hay que considerar el porcentaje de pérdida que se aplica a cada material.

Lo ideal es que este proceso de cálculo de volumen y capacidad se realice según lo estipulado por la normativa. Esto es importante para estandarizar los criterios de cálculo.

Especificación de la duración de las partidas

Esto se puede hacer con una carta Gantt, una malla PERT o cualquier otra herramienta cuantitativa que permita determinar cuánto dura cada partida.

Debes tener en cuenta que hay unas más rigurosas que otras, por lo que tienes que emplear la que ofrezca resultados más precisos.

Gracias al uso de estas herramientas se puede:

• Saber en qué momento inicia una partida y termina otra.
• Detectar partidas críticas.
• Conocer si es posible postergar partidas sin que signifique grandes problemas.
• Determinar bajo qué condiciones se pueden crear partidas paralelas, de modo que no afecten su desarrollo ni resultado.
• Saber si un retrato en ellas puede afectar los tiempos de toda la obra

Para determinar estos tiempos y plantearlos en un diagrama hay que tener un conocimiento profundo de los procesos constructivos, así como de sus rendimientos, posibles retrasos y medidas para acelerarlos de ser necesario.

Presupuesto detallado

Otro elemento esencial dentro del expediente ejecutivo es el presupuesto.

Es necesario contar con una planilla de precios unitarios actualizados, dependiendo del tamaño de la obra, pues es determinante en los costos.

No hay que olvidar que mientras más se construye, más bajos son los precios unitarios.

Para elaborar este documento hay que basarse en factores como:

• Análisis de precio unitario (APU).
• Gastos generales y administrativos.
• Variación de precios.
• Duración de las obras.
• Leyes Sociales.

–          Proyecto BIM

Cuando se trata de un proyecto de arquitectura, y sobre todo en esta etapa, siempre es buena idea aprovechar las diferentes tecnologías que existen como BIM, 4D, 7D, entre otras.

Gracias a estas, es posible coordinar de manera óptima diferentes actores dentro un proyecto de arquitectura.

Para la correcta ejecución de un proyecto de arquitectura, todos estos procedimientos y especificaciones deben quedar claros.

Por ello, al momento de proyectar la obra, es obligación de los profesionales involucrados especificar de forma clara cómo se ejecutará el proyecto a través del expediente ejecutivo.